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南加州賣房須知 第二段

Posted by: admin

在上個視詢我們討論了賣屋前的基本準備. 在這第二段視詢我們將討論到一個很重要的過程, 那就是 disclosure. 意思是房屋重大事件說明書. 我們將討論到這工能是什麼, 對房子買賣的過程有什麼影響.

當買家來看你的房子時最主要的目的是要抓住買家. 但當買家決定簽約時這只是在交易的第一步. 其實在交易的過程中或者是交屋後, 可能會有發生糾紛的機會. 其中一個時常發生糾紛的問題, 就是房子的狀況. 為了減少糾紛, 這個就是房屋重大事件說明書的功能.
 
房屋重大事件說明書是加州房地產法律明文規定且要求. 它的目的是要求賣主要通知買家任何關於房子的問題, 例如說房子屋頂是否有漏水, 水管是否有破裂, 屋主是否曾經有加建, 如有的話是否有市政府的許可, 家電是否有什麼是壞的, 有沒有淹過水. 房屋重大事件說明書裡有很多的條文, 許多文件必須要屋主親自填寫.
 
可能會有屋主會問為什麼這麼麻煩? 這是因為從過去到現在有太多的法律訴訟與糾紛, 就是因為屋主沒有告知房子的問題, 而引起法律訴訟. 而訴訟會造成精神於財務雙方面的打擊. 因此才會有了房屋重大事件說明的要求與法規. 其目的是要提倡誠實公平的交易, 以及保護賣主與買家雙方權益, 希望能避免不必要的法律糾紛. 我們現在來看一個例子, 說明書寫不夠詳細的話, 可能會帶來什麼樣的遣在問題.
 
有對年輕夫妻剛買房不久. 在買房的過程中有向屋主詢問白蟻的問題. 屋主在說明書上寫說 taken care of, 意思就是已經搞定. 這對年輕的夫妻相信了屋主沒有查詢細節, 最後完成交易. 但交易完幾個月後, 這對年輕的夫妻開始要重新裝潢時意外發現嚴重的白蟻侵犯. 房子木頭架構有些地方已遭損害. 這對夫妻非常生氣, 認為前屋主說謊蓄意隱瞞, 因而尋求法律途徑. 前屋主覺得冤枉, 他確實有做白蟻處理, 並沒蓄意隱瞞, 中間那裡出了問題?
 
問題的環節在於前屋主喜歡DIY, 為了省錢自己就買殺蟲藥自己處理. 屋主自信決不會有問題, 所以在房屋重大事件說明書中只簡單的註明 “taken care of”. 但不幸的是白蟻處理並不成功, 白蟻繼續繁殖. 所以當這對年輕的夫妻發現問題後非常生氣.
 
問題在於 “Taken care of” 很模糊, 不夠細節. 前屋主自行處理白蟻的過程中到底做了什麼? 是採取什麼樣的方式? 發現白蟻是什麼時候? 如果當初有請專業人員來處理白蟻, 這家公司是誰? 公司名字是什麼? 有沒有白蟻檢查報告? 如果是白蟻公司做的, 白蟻公司有沒有保障期限?
 
在房屋交易中, 很可能有各式各樣的事情會發生, 都是跟房子的潛在問題有關. 而這些潛在的問題時常被遺漏, 沒有告知買家. 所以在只希望能夠叮嚀各位客人, 在填寫房屋重大事情說明書的時候, 能夠小心仔細的填寫. 房屋重大事件說明書所包含的內容, 不僅僅只有房子本身, 連房子外為週遭的環境都不容忽視. 所填寫的說明書, 請務必要小心謹慎.